Offriamo assistenza legale per successioni, trascrizioni, pignoramenti, acquisto di immobili all’asta, redazione e registrazione preliminari di compravendita, contratti di locazione, perizie giurate e due diligence immobiliare.

Successioni

Il tema delle successioni ereditarie, siano esse legittime o testamentarie, e delle norme che regolano il diritto ereditario è materia assai complessa. Ogni caso deve essere oggetto di accurata analisi.

Affidati ai nostri esperti per aiutarti a produrre la documentazione necessaria per poter procedere con:

• Presentazione dichiarazioni di successione
• Recupero di dichiarazione di successione
• Contratti preliminari di compravendita

Contratto Preliminare di Compravendita

Il contratto preliminare è un contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita come il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo.

Può contenere, inoltre, tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

Nell’ipotesi di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.  

In caso di:

A) acconti prezzo o caparre di importi rilevanti

B)  tempi lunghi tra preliminare e definitivo

C) venditore soggetto fallibile

è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato in forma pubblica in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, è opponibile a terzi e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Trascrizioni, Iscrizioni e Annotamenti

I registri Immobiliari

La situazione giuridica dei beni immobili risulta indicata nei registri immobiliari. I registri immobiliari sono a base personale: ciò significa che al nominativo di ciascuna persona sono indicati gli atti trascritti a favore o contro. Nei registri deve essere presente la continuità delle trascrizioni (art. 2650 cod. civ.), in modo che risulti dai registri, sotto i nomi successivi proprietari di un immobile, una catena ininterrotta di titolari. Tale continuità deve figurare ininterrottamente nei vent’anni precedenti.

Formalità presenti nei registri immobiliari

Nel diritto italiano i principali sistemi di pubblicità sono tre: la trascrizione, l’iscrizione e l’annotazione.

Trascrizione

La trascrizione consiste nell’annotazione su un registro pubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare di un determinato diritto reale su un immobile.

Il titolare del diritto reale immobiliare ha l’onere di trascrivere gli atti con i quali la proprietà viene trasferita, i diritti reali di godimento vengono costituiti, modificati, estinti.

Sono soggetti a trascrizione tutti gli atti riguardanti un bene immobile:

– I contratti che trasferiscono la proprietà (ad es. compravendite, permute, divisioni, ecc.);

– I contratti che costituiscono, trasferiscono, modificano diritti reali di godimento (costituzione di usufrutto, diritto di abitazione);

– I contratti che conferiscono alcuni diritti personali di godimento (locazioni ultranovennali);

– I contratti che prevedono la costituzione di un fondo patrimoniale;

– Gli acquisiti a causa di morte (successioni legittime e testamentarie).

La trascrizione può riguardare anche la fase patologica dell’esistenza di un immobile (ad es. la trascrizione di un provvedimento giudiziale di pignoramento, o di qualsiasi altra domanda giudiziale che riguardi direttamente l’immobile).

Il pignoramento viene trascritto quando inizia l’espropriazione forzata dei beni immobili a seguito di decreto ingiuntivo (la cui cancellazione può avvenire esclusivamente in presenza di un ordine giudiziale di cancellazione munito del timbro di mancata opposizione dei creditori).

Iscrizione

L’Iscrizione è un tipo di formalità che si esegue quando vengono annotati in conservatoria gli atti relativi alla costituzione garanzie reali, sia quelli di tipo volontario che quelli di tipo giudiziale.

L’iscrizione quando è contro rappresenta una nota pregiudizievole, cioè un campanello di allarme sul soggetto, perché ha in garanzia dei beni a fronte di prestiti o debiti.

Le Iscrizioni più comuni che si eseguono presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari sono:

A) Ipoteca volontaria quando volontariamente un soggetto da in garanzia uno o più beni immobili a fronte di prestito (la cui cancellazione può avvenire mediante atto notarile o procedura semplificata c.d. “Procedura Bersani)

B) Ipoteca giudiziale iscritta senza consenso da parte di uno di tre soggetti specifici stabiliti da Legge (la cui cancellazione può avvenire esclusivamente mediante atto notarile):

– Dal venditore di un bene mobile o immobile che non abbia ricevuto il pagamento da parte dell’acquirente.

– Da un erede a garanzia del conguaglio in denaro spettatogli nella propria eredità.

– Dallo Stato in sede di condanne a titolo di rimborso spese pecuniarie, processuali o di mantenimento.

– Decreto ingiuntivo iscritta quando un giudice da ordine di pagare entro un termine, di solito 40 giorni, decorso il quale si può procedere al pignoramento dei beni immobili.

C) Ipoteca legale spettante ad es. all’Agenzia delle Entrate per crediti vantati nei confronti del contribuente (la cui cancellazione può avvenire mediante atto notarile o procedura semplificata c.d. “Procedura Bersani)

D) Domanda giudiziale iscritta per pubblicare l’attività di soggetti intesa a promuovere un provvedimento del giudice per iniziare l’esercizio dell’azione (la cui cancellazione può avvenire esclusivamente in presenza di un ordine giudiziale di cancellazione)

Annotazione

L’annotazione è una formalità accessoria connessa con un’altra formalità c.d. “principale” (trascrizione, iscrizione). La funzione dell’annotazione è quella di rendere conoscibili fatti o atti che estinguono o modificano precedenti formalità principali.

Una annotazione può risultare “a margine” di una trascrizione (ad es. risoluzione di un contratto preliminare o di una donazione) o di una iscrizione (ad es. svincolo ipotecario di beni immobili da un’iscrizione).

Garantiamo assistenza ai nostri clienti in materia di:

• Trascrizioni e pignoramenti
• Rettifica note di trascrizione
• Annotamenti di cancellazioni

Assistenza Acquisto Immobili all’Asta

Assistiamo la nostra clientela nel processo di compravendita di un immobile all’asta fornendo supporto fiscale, legale ed immobiliare.

I nostri esperti sapranno indirizzarti in ogni fase dell’acquisto di un immobile in asta, sulle dinamiche pre e post-vendita, sulle normative vigenti e sulle procedure delle nuove esecuzioni.

Contratti di Affitto

Siamo esperti in contratti di locazione a canone assistito, transitorio, libero, cedolare secca e contratti per studenti.

Garantiamo assistenza e competenza durante le fasi di redazione e di registrazione dei contratti di affitto più inerente alle tue esigenze.

Perizie Giurate

Le perizie possono essere di diversa tipologia. Un tipo di perizia molto richiesta dal mercato è la perizia giurata che, in ambito immobiliare, identifica la valutazione di un determinato immobile da parte di un soggetto qualificato, che ne giura il contenuto presso il tribunale.

I nostri professionisti vantano una conoscenza ed un’esperienza pluriennale sul campo.

Due Diligence Immobiliare

La due diligence immobiliare è un processo di indagine che consiste nella verifica a 360° di una unità immobiliare che ha l’obiettivo di controllare la conformità dello stesso e verificarne eventuali pregiudizievoli.

Collaboriamo con esperti e professionisti di settore per garantirti le migliori soluzioni possibili nel minor tempo ed a costi davvero competitivi.

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